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MERCADO DEL SUELO POST TERREMOTO: LA OPORTUNIDAD DE LOS CIUDADANOS

No sólo el mercado debe liderar el proceso de reconstrucción. La disponibilidad de terrenos puede dar paso a un modelo de gestión integrado, participativo, donde sean los habitantes de Talca los que, organizados, logren soluciones adecuadas para recuperar su patrimonio perdido.

El estado de emergencia no se ha terminado. Muy por el contrario, el nivel de daño en Talca, aún no visibilizado en su real magnitud, demanda en forma urgente un discurso público respecto del derecho a la ciudad y la tarea colectiva de reconstruir a "escala humana" y en perspectiva de resguardar el derecho a la ciudad.

A eso apuntó el foro realizado esta mañana (jueves 20 de mayo) denominado: "El mercado del suelo en Talca post-terremoto: Especulación, derecho a la ciudad y alternativas de reconstrucción", organizado por la Escuela de Líderes de Ciudad (ELCI), proyecto impulsado desde el año 2003 por SUR Corporación y el Centro de Estudios SURMAULE.

 
"Nosotros estamos hace ocho años en esta ciudad discutiendo el fenómeno de la ciudad que crece, se desarrolla, tiene organizaciones, etc. Este foro viene a coronar esa trayectoria y no podíamos estar ausentes para decir cómo creemos que debe ser el proceso de reconstrucción. La ELCI cumple un rol técnico, de generación de conocimiento y lo pone a disposición de la ciudadanía. Es la ciudadanía quien debe hacer con ese argumento una bandera de discusión con las autoridades que correspondan" aclara Patricia Boyco Chioino, de SUR Corporación.

Y son precisamente esas "alternativas de reconstrucción" ciudadanas, colectivas, tendientes a la cohesión social, las que no circulan en el discurso público y se pierden entre las que sí abundan desde el sector inmobiliario y -en menor cantidad- desde las políticas de vivienda del Estado.

Mapa de Daños

Datos para la reflexión son los arrojados por el catastro municipal de daño, según el cual un 64% de la zona registrada tiene que ser demolida o reparada. Son 250 viviendas (equivalente a un 90%) en el barrio centro sur, y una zona oriente casi en su totalidad devastada. Talca se presenta como una de las ciudades con mayores estragos tras el terremoto, con un 20% de su superficie comprometida, donde quince de sus barrios tradicionales tienen daños al menos en el 40% de sus viviendas, llegando algunos al 80 por ciento. Cifras que, en el marco de este foro, entregó la arquitecta y miembro del equipo ELCI, Alejandra Salas, quien puso en evidencia lo irrefutable: la composición social de los barrios se ve, irrevocablemente, transformada luego del terremoto. ¿Qué pasa con el mercado del suelo en estas circunstancias? ¿Cómo ampliamos la mirada para valorar el suelo?

Sólo en barrio Santa Ana, un catastro extra oficial (no municipal) arroja una cifra de un 40.6% de las viviendas a demoler. Para la titulante de arquitectura Karen Figueroa, quien realizó un catastro propio en ese barrio, el capital social es todo lo que tenemos. La fuerte identidad de sus habitantes con el lugar, su comunidad organizada, es la mejor arma para no transformarse en un "monstruo" urbano, donde los ciudadanos no tienen mayor incidencia en las soluciones diseñadas. Y es que no se trata sólo de especulación económica, sino que de un valor intangible que hace de un barrio en particular, un lugar definible e identificable para quienes viven en él o para quienes lo observan desde afuera.

MODELO DE INTEGRACIÓN SOCIAL

Una propuesta para el destino de este suelo es la que hace la ONG Reconstruye.

Frente a un escenario post terremoto de destrucción del centro, tendencia a la segregación, la nueva pobreza, los riesgos de perder el tejido social y la fragilidad de un porcentaje significativo de clase media, Reconstruye se pregunta cómo recuperar los barrios sin que sus habitantes sean expulsados a la periferia y cómo las familias pueden capitalizar sus inversiones.

La respuesta: Una gestión integral de la vivienda, enfrentando el proceso de reconstrucción de manera colectiva, que tenga como base la capacidad de las personas de relacionarse, generando plusvalía en sus barrios. "El planteamiento parte de la base de que las personas pueden acceder a un subsidio pero que, de manera individual, no pueden recuperar su patrimonio de la manera que lo tenían antes. Sin embargo existe el Subsidio de Integración Social, que implica que se puede tener acceso a viviendas por Fondo Solidario, DS40 para quienes tienen capacidad de crédito, y otros equipamientos que se pueden vender. El planteamiento es que se junten los propietarios de los terrenos, en alianza con quienes no lo tienen (allegados, arrendatarios, etc.) y formen una institucionalidad que los organice, ya sea una cooperativa, una comunidad, un acuerdo de trabajo u otro, y con eso se plantee un proyecto que pueda ser sujeto de este subsidio de integración social, generando además plusvalía, es decir, otras estructuras que se puedan vender, para tener dinero y subirle el estándar a ese espacio habitacional" explican Nicolás Rebolledo y Patricio Pinto, miembros del equipo Reconstruye.

Lo anterior ya se ha ido complementando con la iniciativa del Centro de Estudios Surmaule y su Programa de Apoyo a Barrios. "Estamos trabajando en siete barrios de la ciudad en forma inicial. Hemos apoyado la formación de comités de personas sin tierra, quienes en alianza con quienes sí son propietarios, están dispuestos a buscar este tipo de soluciones integradas", indicó Francisco Letelier, sociólogo y coordinador de la ELCI.

Hay que considerar cuatro puntos importantes en esta propuesta. Lo primero es que el modelo de reconstrucción sostenible es posible de implementar. Lo segundo, es que este modelo de gestión se debe inventar caso a caso, ya que es propio de cada lugar. Otro punto es que, dado lo anterior, los modelos son largos, se demoran en ser implementados, y finalmente, que las personas son las que deben hacerse cargo y ser protagonistas del proceso. "Trabajamos en un proyecto que pueda probar que estos subsidios funcionan. Un modelo para ver cuál es el equilibrio que esta ecuación debe tener. Cuántas personas por fondo solidario, cuánto por DS40, cuántos espacios comerciales, para saber hasta dónde dan los recursos. Luego de testear ese modelo, lo queremos abrir a las comunidades y luego se puedan asociar con el Serviu y los canales asociados", agregan los profesionales, y enfatizan en que el paso uno es que las personas se organicen. Que quienes no tienen terreno y tengan vínculos con los que sí los tienen, empiecen a hacer grupos dispuestos a tomar el desafío, ya que siempre la base es la organización social.

MERCADO, ESTADO Y COMUNIDAD

Segregación, segmentación y pobreza, propios de un sistema neoliberal de construir ciudad; se enfrentan a esta otra mirada, la del modelo inclusivo y ciudadano, de autogestión y cooperativismo. No son sólo palabras románticas. Es una opción real a partir de la organización ciudadana y la exigencia del Derecho a la Ciudad. "Hay que mirar las ciudades en los últimos 25 ó 30 años para ver en qué se han convertido. Pedazos de ciudad con servicios de muy alta comunidad, y grandes paños con servicios de mediana y dudosa calidad. En unos vive la gente con mucha plata y en los otros viven clase media, baja y sectores pobres. Eso genera dos problemas: Hay una parte conectada con la globalización y las grandes metrópolis del mundo y el resto no. Es una ciudad segmentada territorialmente y fragmentada socialmente. Y ahí se perdió la riqueza de la convivencia social, y cuando hay fragmentación aumenta la delincuencia, entonces no se puede entender que no se pueda construir una ciudad distinta, más integrada y cohesionada" argumenta Patricia Boyco, moderadora de la segunda parte del foro de la Escuela de Líderes.

Un decidido dirigente del Barrio Seminario -con gran nivel de daño- Pedro Poblete, asegura que no cederán frente a la especulación y las ofertas de compra de sus terrenos. "El precio de nuestro barrio no tiene valor en el mercado" declara, seguido del Presidente del Colegio de Arquitectos de la Delegación Maule, quien indica que en la actualidad Talca dispone de grandes terrenos que pueden tener estructuras amables, con control de altura y áreas verdes y que "pese a que comprar una casa en la periferia resulta hoy atrayente, los modelos que existen son ajenos a la lógica del espacio verde y carecen de áreas de servicios".

 

Por lo mismo, es recomendable darle un vistazo al sector inmobiliario. Sector que opera hoy sobre la lógica de la "máxima utilidad", como lo explicó en este foro el Sociólogo y Doctor en Ciencia Política de la Universidad de Illinois, Rodrigo Salcedo. "El sector inmobiliario chileno es altamente concentrado. Hay pocas y grandes inmobiliarias que construyen mucho y tienen mucho capital. Pueden comprar hoy y construir en 20 años", advierte. Esta realidad se complementa con el mercado del suelo, especulativo y adverso al riesgo. "Hay una demanda estudiada, y el sector inmobiliario sabe cuántas casas se van a construir y cuál es el valor del suelo, por lo tanto lo que el terremoto desbarajusta es éste último, lo que para el mercado inmobiliario es una oportunidad" aclara.

De ahí que -expresa Salcedo- el negocio actual sea el mercado del suelo y la compra de suelo céntrico barato, a cambio de periferia a precio razonable. Una dinámica propia de la economía de mercado, que podrá ser asumida sin problemas por las personas de mayores recursos económicos, mientras que al resto le quedan las dos opciones: recurrir al Estado o a la organización de la comunidad.

Tras revisar la opción del Estado, radicalizada y canalizada vía subsidios individuales a las familias, y master plan en manos de privados; la comunidad y sus propias apreciaciones respecto de la vivienda y la ciudad que quieren construir, se invisibiliza. Por esta razón, el sociólogo advierte que para lograr este modelo ciudadano de reconstrucción, se requieren capacidades técnicas al servicio de la comunidad organizada y la voluntad ideológica y política para llevar a cabo el proceso. "No bastan las voluntades de las personas. Aquí se necesita hegemonía cultural y política. Convencer a las universidades, a los políticos, a las comunidades, porque si no tienen respaldo, vamos a tener sólo soluciones aisladas", asegura Salcedo.

Conclusiones todas, que apuntan a la capacidad de instalar -en primera instancia- un discurso público sobre una forma de hacer ciudad, que de paso a modelos específicos, de baja densidad, que tengan la suficiente fuerza para rechazar la inmediatez del mercado, a cambio de un proceso participativo, de largo plazo, pero que entregue soluciones reales post Terremoto.

 

 
 

 

 

 
 

 

 

 
 
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La Escuela de Líderes de Ciudad es una iniciativa de SUR Corporación de Estudios Sociales y Educación
que desde el año 2003 se desarrolla en forma ininterrumpida en Talca, en convenio con la ONG Surmaule y la EED de Alemania.